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Ley de la propiedad horizontal. Breve historia.

1844
reglamento ley propiedad horizontal

propiedad-leyEl 30 de septiembre de 1948 se regula, a través de la Ley 13.552, el instituto de la Propiedad Horizontal. Reglamentado por el Decreto Nacional 18 734/1949, la norma sufrió algunas enmiendas posteriores en pos de una modernización reclamada por la comunidad jurídica y ansiado por la sociedad en su conjunto.
Resulta, así, una solución al problema de atribución de derechos sobre inmuebles en los que conviven partes de uso común y partes de uso privativo, además de permitir una subdivisión de los mismos en planos de ejes horizontales; es decir: la forma normal de división de la propiedad es por planos verticales (perpendiculares al suelo) que abarcan desde el subsuelo hasta el espacio aéreo, en torno al perímetro del inmueble.
La evolución en la construcción de viviendas se plasma en la aparición de los edificios de departamentos, tornando obsoleta la manera de división tradicional de la propiedad. Se genera, en consecuencia, la necesidad de determinar por planos horizontanles (paralelos al suelo) los límites de esos bienes.

Históricamente, se hallan vestigios de esta institución en el antiguo derecho romano, aunque habrá que esperar hasta la aparición del Código Napoleónico de 1804 para tener una legislación concreta sobre ella.
En la Argentina, Vélez Sarfield, redactor del Código Civil, prohibió expresamente su incorporación a nuestro ordenamiento, en razón de los futuros inconvenientes que podría acarrear una propiedad compartida sobre ciertos sectores del inmueble y en función de la necesidad de poblamiento suburbano que necesitaba nuestro territorio. La derogación del artículo se produjo ipso iure en virtud de una realidad intransigente que el codificador no pudo prever.

Ley propiedad horizontal : Inmuebles en planos horizontales

propiedad-horizontalLa única forma de subdividir inmuebles en planos horizontales entre diferentes propietarios es a través de este régimen, es decir, de este sistema de normas previstas para regular relaciones jurídicas (contempladas por las leyes) específicas.
Las razones para afectar un inmueble a la propiedad horizontal está dada en los beneficios que proporciona respecto del condominio.

A modo de ejemplo, a diferencia de esta forma de copropiedad, el titular del derecho de propiedad horizontal puede disponer libremente de su sector privativo (incluso hipotecarlo) sin necesidad de contar con el consentimiento de los demás propietarios, ya que en el condominio todos son propietarios de una porción ideal del todo en su conjunto; además, varía el régimen de responsabilidad frente a deudas comunes. La ley prevé que puede afectarse a este sistema no solo edificios de varios pisos y departamentos sino que también puede establecerse sobre construcciones de una planta pero que reúnan los requisitos impuestos en su artículo 2°. Incluso, en la actualidad es una forma jurídica bastante utilizada en la regulación de countries, clubes y casas de campo.
Esta afectación puede ser realizada de diversas formas: si el constructor está constituido por varias personas copropietarias de las distintas unidades, deberán formar un consorcio de propietarios, redactar un reglamento de copropiedad e inscribir el mismo en el Registro de la Propiedad Inmueble. Si se trata de una sola persona que ha construido el inmueble puede él mismo redactar el reglamento y proceder de la misma manera.

Ley de propiedad horizontal: Derecho real

La Propiedad Horizontal es un derecho real (derecho establecido entre la persona y una cosa, por oposición a los derechos personales que se establecen entre los individuos) sobre un inmueble edificado que abarca un derecho exclusivo sobre un sector y un derecho común sobre otros.

propiedad-horizontal-leyLa persona, titular de un derecho real de propiedad horizontal posee el dominio absoluto, exclusivo y perpetuo, que es la facultad de disponer de la cosa, sobre una parte privativa, que el artículo 1° de la ley enumera como: “los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por pasaje común…”. Pero además, será titular de un derecho de condominio o copropiedad sobre una parte común, constituida por el terreno y sobre todas las cosas de uso compartido o indispensable para mantener la seguridad del edificio. El artículo 2° de la norma se encarga de enumerarlas: “cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y vestíbulos, escaleras, puertas de entrada, jardines, instalaciones de servicios centrales, locales de alojamiento del portero…”, etc.
Tanto el dominio sobre el sector privativo como el condominio sobre la parte común determinan derechos y obligaciones particulares para el propietario del inmueble, que surgen de los artículos 4°, 5°, 6°, 7°, 8°, 14 y 17 de la ley. El régimen de propiedad horizontal puede finalizar por desafectación o por extinción, ya sea causa de destrucción de la cosa o vetustez de la misma.

 

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